אחוזי תשואה על נדלן בישראל וביוון – מה כדאי לדעת?

שוק הנדל"ן בשנים האחרונות הפך לאחד הנושאים המדוברים ביותר, גם בישראל וגם מעבר לים. משקיעים פרטיים וגם חברות גדולות מחפשים אחר הזדמנויות השקעה משתלמות, כאשר מדד מרכזי לבחינה הוא אחוז התשואה שהנכס מניב בפועל. בישראל, לצד עליות מחירים בלתי פוסקות, התשואות הולכות וקטנות; ביוון, לעומת זאת, מתגלות הזדמנויות מעניינות במיוחד.

במאמר זה נבחן את אחוזי התשואה בישראל מול אלו שביוון, נבין מה משפיע עליהם, ונתייחס לשאלת המפתח: היכן נכון להשקיע היום?

מהו אחוז תשואה בנדל"ן ולמה הוא כל כך חשוב?

תשואה בנדל"ן היא למעשה היחס בין ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לבין מחיר הרכישה שלו. זהו נתון קריטי לכל משקיע, שכן הוא מאפשר להשוות בין השקעות שונות ולבחון את הכדאיות שלהן.

לדוגמה: אם רכשתם דירה במיליון שקלים והשכירות השנתית עומדת על 36,000 ₪, התשואה היא כ–3.6%. כמובן שצריך לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות כגון מסים, תחזוקה וביטוחים, מה שמקטין את התשואה נטו.

אילו תשואות מקבלים כיום בישראל?

בישראל, ובעיקר במרכז הארץ, מחירי הנדל"ן עלו בקצב מהיר בהרבה מזה של דמי השכירות. התוצאה היא ירידה עקבית באחוזי התשואה. בערים הגדולות כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, התשואות לרוב נעות סביב 2%–3% בלבד.

באזורים פריפריאליים אפשר למצוא לעיתים תשואות גבוהות יותר – סביב 4%–5%, אך גם שם המחירים זינקו והפערים מול השכירות צומצמו. עבור משקיעים, המשמעות היא שהשקעה בנדל"ן בישראל מתבססת יותר על ציפייה לעליית ערך הנכס בעתיד ופחות על ההכנסה השוטפת מהשכרה.

מה מציעה יוון למשקיעי נדל"ן?

יוון הפכה בשנים האחרונות ליעד פופולרי להשקעות, בעיקר בזכות מחירים נמוכים יחסית לשוק האירופי ותיירות ענפה שמביאה עימה ביקוש גבוה לנכסים להשכרה.

באתונה, סלוניקי ואיים מבוקשים כמו כרתים, רודוס וסנטוריני, התשואות נעות לרוב סביב 5%–7%, ובמקרים מסוימים אף יותר. השילוב בין מחירים אטרקטיביים לבין הכנסות פוטנציאליות גבוהות מושך משקיעים מכל העולם, במיוחד ישראלים שמזהים קרבה גיאוגרפית ותרבותית.

למה יש פער כל כך גדול בין ישראל ליוון?

כמה סיבות מרכזיות מסבירות את הפערים בין שתי המדינות:

• מחירי נכסים שונים לגמרי – בישראל מחירי הדירות מהגבוהים בעולם ביחס להכנסה הממוצעת, בעוד שביוון, גם אחרי עליות מסוימות, המחירים עדיין נמוכים. משמעות הדבר היא שהשקעה ראשונית קטנה יותר יכולה להניב הכנסה חודשית מכובדת.
• ביקוש תיירותי מתמשך – יוון היא אחת המדינות האטרקטיביות ביותר באירופה מבחינת תיירות, ולכן נכסים רבים מושכרים גם לטווח קצר ב-Airbnb או במסגרות דומות, מה שמעלה משמעותית את פוטנציאל ההכנסה.
• שוק שכירות יציב יותר – בישראל רבים עדיין שואפים לבעלות על דירה, בעוד שביוון אחוז גבוה מהאוכלוסייה שוכר דירות, מה שמייצר שוק שכירות פעיל ומתמשך.

האם קניית בית ביוון מתאימה לכל משקיע?

קניית בית ביוון עשויה להתאים למגוון רחב של משקיעים, אך יש כמה נקודות שחשוב לבחון מראש:

• מטרת ההשקעה – האם מדובר בנכס להשכרה ארוכת טווח, בנכס תיירותי לטווח קצר, או אולי בבית נופש אישי? המטרה תשפיע על המיקום הרצוי ועל אופי הנכס.
• מיסוי וחוקים מקומיים – חשוב להכיר את מערכת המס היוונית ואת ההבדלים מול ישראל, כדי להבין את התשואה נטו. ייעוץ משפטי ומיסוי מקומי הם הכרחיים.
• ניהול הנכס מרחוק – אם אתם גרים בישראל ורוכשים נכס ביוון, תצטרכו להיעזר בחברת ניהול מקומית שתטפל בהשכרה, תחזוקה ותיירים. זהו הוצאה נוספת אך גם יתרון משמעותי מבחינת שקט נפשי.

אז איפה כדאי להשקיע – בישראל או ביוון?

התשובה תלויה בפרופיל המשקיע ובמטרותיו. מי שמעדיף ביטחון, קרבה פיזית והשקעה "מתחת לבית" עשוי להעדיף נדל"ן בישראל, גם במחיר תשואה נמוכה יחסית. מנגד, מי שמחפש תשואה שוטפת גבוהה יותר ומוכן להתמודד עם ניהול נכס במדינה זרה, ימצא ביוון הזדמנות אטרקטיבית במיוחד.

שאלות נפוצות על תשואה בנדל"ן בישראל וביוון:

האם התשואה ביוון מובטחת?

לא, כמו בכל השקעה גם כאן יש סיכונים. ירידה בתיירות או שינויי מיסוי עלולים להשפיע, ולכן חשוב לבחון היטב את האזור והנכס.

כמה מס משלמים על נכס ביוון?

מס הרכישה ביוון עומד כיום על כ–3% משווי העסקה, ויש גם מס רכוש שנתי. עם זאת, בהשוואה לישראל, מדובר בנטל מס נמוך יחסית.

כמה הון עצמי צריך בשביל להתחיל?

ביוון אפשר למצוא דירות להשקעה החל מ–100 אלף אירו ואף פחות, כך שסף הכניסה נמוך בהרבה לעומת ישראל.

האם ניתן לקבל מימון בנקאי ביוון?

כן, אך לרוב התנאים פחות אטרקטיביים לישראלים. רבים בוחרים לרכוש במזומן או באמצעות מימון מהבנקים בישראל.